নিউ টাউন, রাজারহাট বা সল্টলেকে আপনার যদি জমি থাকে, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া হোক বা বহু বছর আগে কেনা, তাহলে সম্ভবত কোনো ডেভেলপার ইতিমধ্যেই জয়েন্ট ভেঞ্চারের প্রস্তাব দিয়েছেন। আপনি জমি দেবেন, তাঁরা নির্মাণ আর বিক্রির দায়িত্ব নেবেন, লাভ ভাগ হবে। কাগজে সহজ শোনায়। বাস্তবে শেয়ারিং রেশিও এই চুক্তির সবচেয়ে কম ঝুঁকির দিক।
JV চুক্তিতে আসলে কী হয়
সাধারণত জমির মালিক ডেভেলপারকে ডেভেলপমেন্ট রাইট দেন (সবসময় পুরো মালিকানা নয়)। ডেভেলপার নিজের টাকায় নির্মাণ করেন, বদলে তৈরি ফ্ল্যাটের বা বিক্রির টাকার একটা অংশ জমির মালিক পান। ভাগটা সাধারণত এরিয়ার ভিত্তিতে হয়, কখনো মূল্যের ভিত্তিতে। নকশা, অনুমোদন, নির্মাণ ও বিক্রি ডেভেলপার দেখেন। আর জমির মালিকের হাতে কী তৈরি হচ্ছে তার ওপর প্রায় কোনো নজরদারি থাকে না।
বেশিরভাগ বিবাদ শুরু হয় ঠিক এখান থেকেই।
সই করার আগে যা জিজ্ঞেস করবেন
- শেয়ারিং রেশিও কীভাবে হিসেব হবে: বিক্রয়যোগ্য এরিয়া, বিল্ট-আপ এরিয়া না বিক্রির মূল্য? প্রতিটিতে আলাদা সংখ্যা আসে, আর ডেভেলপার স্বাভাবিকভাবেই নিজের সুবিধার হিসেবটা প্রস্তাব করবেন।
- সময়সীমা ও জরিমানার শর্ত: শুধু একটা লক্ষ্যের তারিখ নয়, সময় পেরোলে চুক্তি অনুযায়ী কী হবে। দেরির জরিমানা না থাকলে ডেভেলপারের তাড়া থাকে না।
- গুণমান ও বিলের নিয়ন্ত্রণ কার হাতে: যা তৈরি হচ্ছে তা স্পেসিফিকেশন মেনে হচ্ছে কি না, সেটা কি কেউ স্বাধীনভাবে যাচাই করবেন? নাকি ডেভেলপারের নিজের টিমই নিজের কাজের নম্বর দেবে?
- RERA নিবন্ধন: প্রজেক্ট কি নিবন্ধিত হবে, আর সময়মতো না হলে দায় কার?
- প্রজেক্ট আটকে গেলে কী হবে: ডেভেলপার মাঝপথে আর্থিক সমস্যায় পড়লে আপনার জমির অধিকারের কী হবে? এই ধারাটাই জমির মালিকরা সবচেয়ে বেশি না পড়ে সই করেন, আর পরে সবচেয়ে বেশি আফসোস করেন।
JV-র সবচেয়ে বড় ঝুঁকি শেয়ারিং রেশিও নয়। আসল ঝুঁকি হল, জমি একবার চুক্তিতে চলে গেলে কীভাবে তৈরি হচ্ছে তা দেখার জন্য আপনার পক্ষে কেউ থাকেন না।
স্বাধীন PMC কোথায় কাজে আসে
সাধারণ JV-তে ডেভেলপারের প্রজেক্ট টিম ডেভেলপারের কাছেই জবাবদিহি করে। সেটা স্বাভাবিক। কিন্তু এর মানে যাঁর সম্পদ সবচেয়ে বেশি ঝুঁকিতে, সেই জমির মালিকের হয়ে পরিমাণ, গুণমান বা সময়সূচি কেউ দেখছেন না।
জমির মালিক নিজে একটি স্বাধীন PMC নিয়োগ করলে সেই PMC যা তৈরি হচ্ছে তার সঙ্গে BOQ ও বিল মেলায়, চুক্তির সময়সীমার সঙ্গে অগ্রগতি মেলায়, আর পরের ধাপে চাপা পড়ার আগেই ত্রুটি ধরে। তফাত একটাই: রিপোর্ট যায় আপনার কাছে, ডেভেলপারের কাছে নয়। এটা ডেভেলপারের টিমের বিকল্প নয়। এটা এমন এক চুক্তিতে আপনার নিজের একজোড়া স্বাধীন চোখ, যেখান থেকে নির্মাণ শুরু হলে সহজে বেরোনো যায় না।
সঠিক সময় সই করার আগে। PMC চুক্তির প্রযুক্তিগত ও নির্মাণ-সংক্রান্ত ধারাগুলোও আগে থেকে দেখে দিতে পারে, যা শুধু একজন সম্পত্তি-আইনজীবী সাধারণত ধরতে পারেন না।